Comprei um imóvel só com contrato de gaveta, como passar para o meu nome?

Comprar uma casa ou apartamento apenas com um documento particular — o famoso “contrato de gaveta” — é uma prática muito comum no Brasil. Contudo, enquanto o seu nome não constar na matrícula do Cartório de Registro de Imóveis (RGI), você não é considerado legalmente o dono da propriedade. Por isso, entender como passar esse imóvel para o seu nome com segurança é urgente para proteger o seu patrimônio contra dívidas do antigo proprietário ou golpes de venda dupla.

Quais são os riscos de manter um imóvel apenas no contrato de gaveta?

Muitas pessoas acreditam que o contrato assinado com firma reconhecida já garante a propriedade definitiva. Entretanto, a lei brasileira determina que “só é dono quem registra”. Consequentemente, manter o bem irregular expõe você a graves perigos:

• Penhora por dívidas do vendedor: Se o antigo dono sofrer processos trabalhistas, fiscais ou cíveis, a Justiça pode bloquear e leiloar o seu imóvel para pagar essas dívidas.

• Venda para outra pessoa: Um vendedor de má-fé pode vender o mesmo imóvel novamente para um terceiro que registre a escritura primeiro.

• Falecimento do vendedor: Se o antigo proprietário falecer antes da transferência, o imóvel entrará no inventário dele, tornando a regularização muito mais cara e demorada.

Passo a passo: Como regularizar o contrato de gaveta e passar para o seu nome

A forma correta de transferir a propriedade depende diretamente da situação atual do vendedor e da documentação do imóvel. Dessa forma, existem três caminhos principais previstos na lei:

1. Escritura Pública e Registro em Cartório (Caminho Amigável)

Este é o meio mais rápido e simples, ideal quando você mantém contato com o vendedor e ele concorda em assinar a documentação. Assim, vocês devem comparecer a um Cartório de Notas para lavrar a Escritura Pública de Compra e Venda, pagar o imposto de transmissão (ITBI) e, por fim, registrar a escritura no Cartório de Registro de Imóveis (RGI).

2. Adjudicação Compulsória (Quando o vendedor sumiu ou se recusa a assinar)

Se você já quitou integralmente o valor do imóvel, mas o vendedor desapareceu, morreu ou se recusa a assinar a escritura definitiva, a lei oferece uma solução eficaz. Nesse sentido, você pode ingressar com uma ação de Adjudicação Compulsória — que hoje pode ser feita até mesmo diretamente em cartório (de forma extrajudicial) — para que o juiz ou o tabelião supra a assinatura do vendedor e transfira o bem para o seu nome.

3. Usucapião Extrajudicial ou Judicial (Quando há cadeia de contratos antigos)

Em muitos casos, o imóvel já passou por vários contratos de gaveta diferentes e você não tem contato com o proprietário que consta na matrícula. Portanto, se você exerce a posse mansa, pacífica e ininterrupta do imóvel pelo prazo exigido por lei (que varia de 5 a 15 anos, dependendo do caso), o caminho indicado é a Usucapião. Além disso, esse procedimento também pode ser realizado diretamente em cartório, garantindo muito mais agilidade.

Documentos essenciais para iniciar a regularização

Antes de procurar o cartório ou ingressar com uma medida jurídica, reúna todos os papéis que comprovam o negócio e a sua posse. Igualmente, organize a seguinte documentação básica:

• Contrato de gaveta original: Com todas as assinaturas e comprovantes de pagamento (recibos, transferências bancárias ou notas promissórias quitadas).

• Matrícula atualizada do imóvel: Emitida recentemente pelo Cartório de Registro de Imóveis (RGI).

• Comprovantes de posse e pagamento de tributos: Carnês de IPTU pagos em seu nome, contas de luz, água, gás e declarações de vizinhos ou do condomínio.

Precisa de ajuda para passar seu imóvel para o seu nome?

Cada contrato de gaveta possui particularidades que exigem uma análise técnica da cadeia de proprietários e da matrícula do cartório. Logo, contar com um advogado especialista em Direito Imobiliário evita gastos desnecessários com impostos errados e acelera a emissão da sua escritura definitiva.

Comprou um imóvel no Rio de Janeiro com contrato de gaveta e quer regularizar a propriedade? Entre em contato com nossa equipe pelo WhatsApp ou telefone +55 (21) 99255-1078, ou envie um e-mail para oliveira.advrj@hotmail.com. Nosso advogado, Dr. Edson Fernandes Oliveira (OAB/RJ 203.030), avaliará a documentação do seu imóvel e indicará o caminho mais rápido para passar o bem para o seu nome!