Comprar uma casa ou um apartamento representa a realização de um grande sonho e envolve, muitas vezes, as economias de uma vida inteira. Contudo, fechar um negócio sem investigar a situação jurídica do bem e dos vendedores pode transformar essa conquista em um enorme prejuízo financeiro. Por isso, saber exatamente como verificar se um imóvel tem dívidas ou processos antes de assinar o contrato é o passo mais importante para uma compra segura.
Muitas pessoas acreditam que basta olhar o imóvel pessoalmente e confiar na palavra do vendedor ou da imobiliária. Entretanto, existem dívidas que acompanham o próprio imóvel, independentemente de quem seja o novo dono. Além disso, se o vendedor estiver respondendo a processos judiciais graves, a Justiça pode anular a venda mais tarde por fraude contra credores. Dessa forma, uma análise prévia completa protege o seu patrimônio e evita longas disputas na Justiça.
O primeiro documento que você deve exigir é a Certidão de Ônus Reais, também conhecida como matrícula atualizada do imóvel. Assim, você deve solicitar esse documento diretamente no Cartório de Registro de Imóveis (RGI) da região onde o bem está localizado, com emissão de no máximo 30 dias.
Na matrícula, você conseguirá identificar informações fundamentais:
- Quem é o verdadeiro proprietário: Confirma se a pessoa que está vendendo o imóvel realmente tem poderes legais para assiná-lo.
- Hipotecas e alienações: Mostra se o bem ainda está financiado ou dado em garantia a algum banco.
- Penhoras e bloqueios judiciais: Indica se algum juiz bloqueou a venda do imóvel para pagar dívidas trabalhistas, cíveis ou fiscais do dono atual.
Algumas cobranças são chamadas juridicamente de obrigações propter rem, ou seja, elas acompanham o imóvel e passam automaticamente para o comprador. Portanto, antes de pagar qualquer sinal, exija os seguintes comprovantes:
- Certidão Negativa de Débitos de IPTU: Você pode emitir esse documento gratuitamente no site da Prefeitura (no Rio de Janeiro, pela Secretaria Municipal de Fazenda). Igualmente, verifique se existem débitos inscritos na Dívida Ativa do Município.
- Declaração de Quitação Condominial: Solicite uma carta assinada pelo síndico ou pela administradora do prédio atestando que não existem taxas de condomínio atrasadas nem multas pendentes.
- Contas de Consumo e Taxa de Incêndio (FUNESBOM): Peça as últimas faturas pagas de água, luz, gás e a certidão negativa da taxa anual do Corpo de Bombeiros.
Não basta que o imóvel esteja com a documentação limpa; a situação financeira de quem vende também precisa estar regular. Nesse sentido, é indispensável tirar certidões negativas em nome do vendedor (e de seu cônjuge, se for casado) nos últimos domicílios onde morou:
- Justiça Estadual (Ações Cíveis e Executivos Fiscais): Verifica se o vendedor está sendo cobrado por dívidas bancárias, indenizações ou contratos descumpridos.
- Justiça Trabalhista (TRT e TST): Aponta se o vendedor possui processos movidos por ex-empregados, especialmente se ele for sócio de empresas.
- Justiça Federal e Receita Federal: Comprova se existem dívidas de impostos federais ou processos criminais que possam gerar bloqueio de bens.
- Cartórios de Protesto: Mostra se o nome do vendedor está negativado por títulos protestados em cartório.
Um erro muito comum é assinar uma promessa de compra e venda e transferir o valor do sinal antes de receber todas essas certidões. Consequentemente, se aparecer uma penhora grave depois do pagamento, você terá muita dificuldade para recuperar o dinheiro entregue ao vendedor. Logo, inclua sempre uma cláusula no contrato condicionando o pagamento à apresentação de todas as certidões negativas sem apontamentos.
Analisar certidões judiciais e matrículas de cartório exige olhar técnico para identificar riscos ocultos que passam despercebidos por leigos. Portanto, contar com o acompanhamento de um advogado especialista em Direito Imobiliário garante que você compre seu imóvel com total tranquilidade.
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Edson Oliveira é Advogado, Mestre em Direito, atuante em Direito Trabalhista, Direito Previdenciário, Direito Civil e Direito Imobiliário, oferecendo assessoria jurídica para pessoas físicas e jurídicas. Seu trabalho é pautado na análise técnica dos casos, na ética profissional e na busca das melhores soluções jurídicas para seus clientes.